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王智中——双降,反而可能会造成楼市的硬着陆

文章来源 : 发布日期:2008-09-23 查看次数:
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    中秋节假期的最后一天,央行突然宣布下调人民币贷款基准利率0.27个百分点;与此同时,央行还下调了中小金融机构人民币存款准备金1个百分点。这是央行4年来首次下调贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率。

    自从这个政策出台以来,我查看了主要媒体对于出台政策的反应,似乎一夜之间,整个舆论导向都改变了,解放军终于来救我们了,楼市见底了,明天又是好光景。

事实果真如此!本人不以为然,正如2007年一片看多而我看空一样。理由如下:

双降不是为楼市危机而生

自从中央经济政策调整为一保一防” (“的核心是就业,的核心是饭碗),降息就一直存在可能,因为就业和饭碗是和谐社会的要求,也是政权稳定的基础。但8月份CPI意外下降为4.9%和华尔街金融危机,让双降提前落地,但这与房价和交易量双降似乎没有直接关系。当然我并不是说楼市健康发展和宏观经济没有关系,只是表明解放军并不为是专程来救我们的!

双降改变了开发商和政府预期,交易量进一步萎缩

房地产具有实用品和投资品的双重性、实体经济和虚拟经济的双重性。实用品受供求决定(关于供大于求,2009年将是开发商最难过的,房地产不再朝阳产业,我在前面的文章已经说得很清楚了,有兴趣的朋友可以查阅)

本文章重点讲一个预期对投资品的影响。当前发生华尔街危机就是预期危机,在美联储(FED)、财政部出台的救市政策中,我认为最有效一招是禁止对冲基金卖空,而不是建立资金池,因为前者不再是改变预期,而是让当事人没有选择、没有预期。回到中国楼市,双降带来了什么预期呢?

开发商的信心又来了。刚刚从上海参加了一个高级别的房地产论坛,与上个月在北京参加搜房研究院的气氛明显不同,开发商信心又来了,本来计划降价开发商的不降了,本来计划停工的开建了,投资规模进一步扩大,在本已高达31的供求比上雪上加霜。

政府的预期改变了。楼市危机中为什么政府比开发商更急,中国公开私密就是土地财政,有的城市高达50%以上。在中央和地方实行分税制以后,很多事权留在地方,大部分财权移到中央,为了增加GDP,或为了正常运转,政府当然急。西安、重庆、长沙、沈阳、成都都出台了相关政策。但双降也许让地方政府又看到了火热的拍卖场面,对土地价值有新的预期。

市场经济和计划经济最大区别就是自由,也就是当事各方预期自然重合,一旦重合了交易就成了,否则就没有成交。

本人注意到,在918的新闻发布会上,万科集团执行副总裁肖莉表示,降价的原因是因为当时看到成交量大幅度萎缩,而成交量是市场是否健康的一个主要指标。所以万科调价是基于对市场成交量的判断

我本人十分赞赏万科的降价行为,也十分认同基于整体市场健康的策略,这是有责任的开发商主动在寻找市场平衡点,但遗憾的是,我没有看到其它任何开发商同样表态,从这点来看,其它开发商更商人;我也赞赏政府的某些促成交易的行为,政府不能放任烂尾楼象血栓一样让肌体瘫痪。

如果开发商、政府、媒体如果真如上述那么预期双降和理解后继相对积极的财税政策 ,在楼价已经脱离社会支撑力,供求比更重失衡,产业已到中年的情况下,房地产连寻找平衡点、自我拯救的机会都没有,只有轰然倒踏,中国式金融风险也许会袭卷全国,但愿我的预测不会成为现实。

后记:写完这篇文章后,我在思考是不是说得太严重了,是否应把它放在博客上。但毒奶粉事件让我决定发表。毒奶粉与楼市有关吗?

有,因为中国人一般不是被外国人打破的,而往往是被自己打败的,牛根生就是这样一个悲剧人物。房地产行业也是这样,盲目追求规模、利润,不视质量为核心竞争力,业者对整个行业没有责任心,所有这些都有可能造成下一个奶粉行业

 

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