市建设局：

2005年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提出，注重能源资源节约和合理利用，鼓励发展节能省地型住宅和公共建筑。近期，党中央、国务院又提出加快建设节约型社会，发展循环经济。为落实党中央、国务院和建设部的有关政策精神，今年8月初，省建设厅组织在淄博市召开了全省住宅产业化座谈会，同时观摩了三个房地产项目住宅性能认定预审。会议讨论了即将出台的《关于加快住宅产业化进程，大力发展节能省地型住宅的意见》（讨论稿）等有关文件，分析了当前和今后全国、全省住宅产业化工作的发展形势，提出了一系列工作要求。根据国家建设部和省建设厅的工作部署，我市从去年开始就住宅产业化工作进行了一些调研，结合实际情况开展了一些工作。现就有关情况报告如下：

一、住宅产业化提出的历史背景及其含义

1、背景

我国经济已经历了二十余年的持续增长，人民生活水平迅速提高。在1978年，我国城镇人均居住面积仅3.5平方米；到2000年底，人均居住面积已经达到20.5平方米，提高了近5倍。但是，我国住宅产业并不能适应现代技术和经济的发展，满足人民群众日益增长的住房需求。为此，国务院于1999年7月转发了建设部等八部委“关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的通知”，将住宅产业化确定为我国住宅建设的发展方向。

2、有关学者关于“住宅产业化”含义的描述

“住宅产业化”与“住宅产业现代化”从文字含义上是有区别的，但近年来“住宅产业化”的提法基本代替了“住宅产业现代化”，其内涵已基本相同。

住宅产业化（Housing Industrialization），于1968年由日本通产省提出，其目的是通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。日本学者谷重雄将住宅产业定义为“将纵向的日本标准产业分类的各个领域中与住宅有关部分横向联结起来作为一个产业领域”。住宅产业化就是“各关联企业的活动系统化”、“生产销售的现代化”和“企业体系化”。英国学者西利将住宅产业化定义为“用整体综合的方法把全部建设过程组织起来，使材料、构件、机械设备和劳动力能在恰当的时间内发挥作用，以保证工厂和工地的工作得以连续地进行”。我国学者李忠富教授认为：“住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。”其含义包括四个方面：
　　（1）现代科学技术和管理方法是住宅产业化发展的基础
　　长期以来，我国住宅产业沿袭了传统的建设模式，建筑本身及其建造过程的科技含量都较低。具体表现在产业化住宅标准和规范的制定滞后、适用并具有适当超前性的住宅建筑体系尚未建立、住宅部品的质量有待提高和标准化、新型节能环保建材的研制和生产迟缓等各个环节。为此，必须注重科技成果转化与住宅建设的衔接问题。只有将最新科技成果适当地应用到住宅建设中，住宅产业化才能具有强大的生命力。
　　（2）提高建设效率是住宅产业化的核心
　　提高住宅建设效率，即以工业化建设模式，替代我国传统的“秦砖汉瓦”式手工建设模式。住宅工业化，是体现住宅产业化本质的核心内容，包括“住宅构配件工厂化、现场施工机械化、组织管理科学化”。只有采用构配件工业生产、现场装配的建设方式，才能成倍提高住宅建设效率和工人的劳动生产率，使住宅建设业现代化。我国在进行住宅工业化生产过程中，应吸取发达国家的先进经验，根据本国住宅相关产业的生产技术和能力，发展适应性强的钢结构体系住宅和与之配套的整体式部品。
　　（3）提升综合效益是住宅产业化的推进动力
　　1996年，联合国第二届人类居住大会明确提出：“住宅建设要与可持续发展结合起来。”在我国，住宅产业化进程中贯彻可持续发展思想，目前就是要将节水、节能、环境保护等技术与住宅建设结合起来，提升住宅产品的综合效益。
　　（4）提高住宅产品价值是住宅产业化的目标
　　住宅产业化的目标，就是为我国居民提供具有更高价值的住宅。随着国民经济的快速发展和个人收入的增加，居民对住宅功能、住宅环境、住宅综合配套设施等方面的要求日益提高。为此，住宅产业化必须兼顾功能与成本两个方面，注重提高住宅产品价值。这既是住宅产业化的目标，又是其产品能否得到消费者接受，得以顺利发展的决定性因素。

3、建设部刘志峰副部长关于“住宅产业现代化”的定义

住宅产业现代化，就是让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅成品为最终产品，做到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用化、系列化，以及住宅管理的专业化、规范化的生产和经营的组织形式。具体地讲，住宅产业现代化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。

住宅产业现代化的标志，主要体现在以下三个方面：

一是住宅建筑设计标准化。包括住宅设计的标准化、建筑体系的定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中采用标准的设计方案、建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，形成标准化、系列化的住宅部品，减少住宅设计中随意性，并简化施工手段。如：丹麦在标准化基础上实现部件通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当的产品进行住宅设计。因此，住宅建筑的标准化关键在于建筑体系的定型化和住宅部品的通用化和系列化。

二是住宅建筑工业化。住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅产品，应包括住宅部品生产的工厂化、住宅建造的机械化和组织管理的科学化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提，只有住宅建筑达到标准化，才能更好地实现住宅建筑工业化。通过工业化生产提高住宅部品的质量和生产能力，从而减少现场的湿作业，简化建造程序，改善工作条件和环境，以利于现代化管理手段的实施，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率。因此，住宅建筑工业化是住宅建设技术与管理水平的综合体现，工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代化的根本性标志。

　　三是住宅生产经营社会化。它是通过市场经济规律为纽带，以为用户提供优良的住宅产品和优良服务为目标，将住宅的设计、施工、部品的开发、生产、供应及住宅的维护管理、住房服务等环节联结为一个完整的产业系统。它包括住宅生产、供应的专业化、商品化，管理、服务的规范化、社会化。

　　4、关于推进住宅产业现代化的作用和意义

　　（１）推进住宅产业现代化，是住宅建设先进生产力的发展方向。住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设的质量。其根本途径就是要以模数化、标准化为基础，推动住宅建设工业化、社会化、规范化发展，引导住宅技术进步，健全和完善现代化的住宅建筑体系、部品体系、技术保障体系和建造技术体系。推进住宅产业现代化是住宅建设的必然趋势，代表了住宅建设先进生产力的发展方向。

　　（２）推进住宅产业现代化，是提高住宅有效供给和住宅产业劳动生产率的根本出路。有效供给取决于住宅的质量和成本。增加有效供给靠科技进步，靠推进住宅产业现代化。国外发达国家的实践证明，提高住宅质量，提高住宅建设劳动生产率的根本出路在于推进住宅产业现代化。欧洲诸国，日本以及美国等二战后基本都经历了产业化的过程，由低级到高级。由集团住宅体系的发展转向全社会化、全行业化的通用化住宅部品的发展，取得了彼此协调、相互制约的共同繁荣的生产机制。各种生产环节在产业化的保证中井然有序，并不断淘汰落后的产品和技术，不断自发地更新和发展，生产能力和产品质量都有了极大的提高，住宅建设进入产业化的发展轨道。

　　（３）推进住宅产业现代化，是住宅建设坚持可持续发展，合理利用资源、保护资源的有效途径。可持续发展战略是新时期经济工作必须坚持的重要原则，住宅产业走可持续发展之路，就必须在住宅建造和使用过程中发展节约能源、节约土地、节约水资源和各种原材料的先进实用技术，也就是我们常说的“四节一治”——节能、节地、节水、节材和治理污染。而我们现在的住宅建设由于没有形成现代化的产业体系，墙体、门窗和供热方式的改革，节水器具的推广、生活污水的再回用和新能源的利用工作滞后，其根本原因是替代产品和技术跟不上，制约了住宅产业的良性发展。我国住宅建设量如此之大，对能源、资源的需求越来越大，更要加强“四节一治”工作，走可持续发展道路。

二、国家层面上住宅产业化的目标、任务。

(一)主要目标。国办发[1999]72号文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，全面部署了推进住宅产业现代化的总体目标和思路。

1、到2005年解决城镇住宅的工程质量、功能质量通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年城镇住宅应符合适用、经济、美观的要求，居住环境有较大改善。

2、到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。

3、到2005年城镇新建采暖住宅建筑要在1981年住宅能耗水平的基础上，达到降低能耗50%的要求；到2010年，在2005年的基础上再降低能耗30%。非采暖地区的住宅建筑，也应贯彻节能的方针，制定节能标准，采取节能措施。

4、到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率要达到30%，到2010年提高到35%。

（二）主要任务。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以人为本，面向广大百姓日益增长的住房需求，不断提高住宅质量和居住环境水平；坚持可持续发展战略，贯彻节能、节地、节水、节材与治理污染的方针，依靠科技创新和科技进步，加快推进住宅产业现代化化进程，走新型工业化发展道路，促进住宅产业持续健康发展。主要任务是贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的通知（国发[2003]18号）精神，建立健全推进住宅产业现代化的一个机制、两个政策、三项制度，构建和完善以住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系为核心的住宅产业现代化框架体系。

1、加快建立和完善住宅产业化的推进机制。

2、加快建立和完善住宅产业技术和经济政策。

3、加快建立和完善住宅性能认定、住宅部品认证、淘汰制度。

三、我国住宅产业化发展的基本情况

1998年3月朱鎔基出任政府总理，正是亚洲全融危机非常严重的时期。为了扩大内需和深化经济体制改革，当时新一届政府一成立便果断停止了沿用多年的住房福利分配制度。这一措施强有力地推动了中国的住房市场，住宅成了中国国民经济新的增长点和居民消费的热点。为了引导住宅产业技术进步，同年7月组建了建设部住宅产业化促进中心，具体负责推进中国住宅的技术进步和住宅产业现代化工作。

　　1999年国务院下发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号），明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求。这个文件成为推进中国住宅产业现代化的纲领。在这个文件指导下，几年来建设部作了以下工作：

　　一是为了完善住宅技术保障体系，开展了基础技术和关键技术的研究，制定和修订了一些相关的技术标准、技术规范，发布了一些指南类的技术导则，如《城市居住区规划设计规范》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《住宅模数协调标准》、《老年人建筑设计规范》、《室内装修污染物控制标准》、《居住小区智能化系统建设要点与设计导则》、《商品住宅装修一次到位实施导则》等。

　　二是加大了住宅建筑体系和部品体系的开发、研究和推广工作。新型建筑体系在各地住宅建设中逐步推广应用，1999年12月建设部发布了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，对技术落后、不符合产业政策的产品和部品，如螺旋升降式铸铁水龙头、9升以上冲水量座便器、部分规格的实腹和空腹钢窗等开展了强制淘汰与替代工作，明确要求沿海地区和土地资源稀缺地区的大中城市，截止到2003年6月底停止使用实心粘土砖。同时逐步推行住宅部品的集成化和通用化。

　　三是在全国范围开始试行住宅性能认定制度，颁布了《商品住宅性能认定管理办法》、《住宅性能评价方法与指标体系》等配套文件，引导各地不断提高新建住宅的性能。同时与中国工商行和中国人民保险公司合作，利用市场机制和金融信贷杠杆推进住宅性能认定工作。

　　四是启动了国家康居住宅示范工程，目前经建设部批准已有75个项目，分布在23个省、自治区和直辖市。这些小区规划设计水平和科技含量普遍较高，在采用新型建筑结构体系，贯彻“节能、节地、节水、治污”方针和可持续发展理念，实行住宅一次装修到位等方面可对全国的住宅建设发挥示范作用。

五是建立国家住宅产业化基地，通过依托一些有实力的大企业解决住宅产业中关于住宅建筑体系、住宅部品体系的一些关键技术，建立现代化住宅生产体系。目前建设部批准了正泰集团建立的以住宅电气部品为核心技术的“国家住宅产业化基地”，海尔集团建立的以住宅配套设施部品（主要包括海尔整休厨房、海尔整体卫浴、商用及家用中央空调、海尔社区和家庭智能化系统及装配式装修）为核心技术的“国家住宅产业化基地”，天津二建集团建立的以钢-砼结构住宅为核心技术的“国家住宅产业化基地”、北新建材（集团）有限公司建立的以薄板钢骨建筑体系为核心技术的“国家住宅产业化基地”。

六是继续开展住宅领域的国际技术交流与合作，如与美国住房部的合作项目，与加拿大CIDA、CMHC的合作项目，从2001年12月起正式开始为期3年的中日合作第三期JICA项目“住宅性能与部品认定的合作研究”等。

虽然住宅产业化是未来中国房地产市场发展的必然趋势，但目前国内推进住宅产业化工作依然困难重重，举步维艰。其中最大的问题在于市场，由于国内房地产市场还远未形成这一需求，因此仅仅依靠政府的大力推动成效不大。目前有“三大因素”掣肘着中国住宅产业化的发展进程。

一是专业化程度不高。我国现在的房地产开发商，从买地、立项、规划、融资、开发建造到卖房、物业管理等等，全过程都管，地产房产不分，责任不清，有什么问题都找房地产开发商。这种“全职开发商”是我国房地产市场远不成熟时的表现，是我国房地产市场发展过程中的过渡性现象。由于国内房地产市场专业化程度不高，迫使诸多房地产开发商自动成为“全职开发商”，房地产开发经营全过程都管，必然会影响到房地产开发经营的效率和效益，自然也会影响到住宅产业化发展进程的推进。

　　二是产业化优势不明显。目前国内房地产市场存在着一种奇怪现象，那就是在国外建筑行业成本优势极其明显的产业化现代化，在国内却不敌缺乏技术的“农民建筑工”。在世界发达国家，建筑业属于“技术密集型”产业，建筑工人都是领取高薪的“工匠”，房地产开发建设依靠技术角逐市场，楼盘工地上根本看不到有多少建筑工人。但在国内房地产市场却刚好相反，建筑业属于“劳动密集型”产业，房地产开发建设很大程度上都在依靠廉价的“农民建筑工”。由于大量廉价“农民建筑工”的存在，致使国内房地产商根本无意于采用在国外成本优势极其明显的产业化现代化开发模式，而热衷于使用廉价的“农民建筑工”来降低建筑成本，从而极大地妨碍了中国住宅产业化发展进程的推进。

三是工艺生产水平低下。目前国内房地产开发建设不仅缺乏配套生产线，生产工业化更是远未成型。由于国内市场还未形成相应的需求，造成目前国内房地产开发建设工艺量需求不大，进而影响了国内房地产开发建设工艺水平的提高，也影响了国内房地产开发建设的效率与速度，更掣肘着中国住宅产业化的发展进程。

四、我省住宅产业化发展状况

我省住宅产业化工作的正式全面启动应该是从2004年，当年省建设厅住宅与房地产业处正式明确了此项工作的分管领导和工作人员，并组织了两次全省范围的会议和调研活动。此前，住宅产业化的有关专项工作包括科技进一步、墙体材料革新等都由不同的机构负责，在全省的推进步骤基本一致，但没有与住宅产业化的整体工作统筹考虑、协调推进。2005年，省建设厅对于《山东省城市房地产开发经营管理条例》的修改提出了大量建设性意见并被采纳，住宅产业化有关工作要求在地方法规中得到明确，为在全省大力推进住宅产业化工作奠定了法律基础。从各地市的情况看，发展也不平衡，济南、青岛相对较早成立了住宅产业化专职工作机构，在住宅性能认定、康居示范工程组织申报与评选、全装修住宅建设等具体工作以及政策规定的制订方面，都走在了前面。济南市已经申报了3个国家康居示范工程，其中一个已通过验收；已组织12个项目开展住宅性能认定，预审结果为达到3A级项目1个，2A级项目5个，1A级项目6个。青岛市目前已组织申报国家康居示范工程3个，申报并被批准国家住宅产业化基地1个（海尔住宅产业化基地）。淄博市住宅产业化工作从去年下半年起步，并首先在职能、机构落实以及政策制订等方面做了大量工作，今年已组织2个项目开展住宅性能认定并通过预审。另外，济宁、德州等地也开展了住宅性能认定等工作。

五、住宅产业化工作机构建设情况

在机构建设方面，省建设厅为加快推进住宅产业化工作，强化管理和服务，于2005年7月1日同意山东省建设发展研究院增挂“山东省住宅产业化中心”的牌子，为建设厅住宅产业化领导小组办公室的日常办事机构，业务上接受建设厅住宅与房地产业处及住宅产业化领导小组办公室的直接领导，并拟成立山东省住宅产业化领导小组，省建设厅起草的《关于加快住宅产业化进程，大力发展节约省地型住宅的意见》正在会签中。

济南市住宅产业发展中心于2001年12月19日经济南市编委批准成立，为正县级事业单位，编制20人，隶属济南市房地产开发拆迁管理办公室管理。2004年机构改革后，济南市房地产开发拆迁管理办公室合并到济南市建设委员会，济南市住宅产业发展中心随之隶属济南市建设委员会管理。

淄博市编委于2004年12月21日批准淄博市房地产综合开发管理办公室加挂淄博市住宅产业化办公室的牌子，增加编制3名，并调整明确了相应的工作职能。（以上内容详见附件）

六、我市住宅产业化工作开展情况

我市在住宅产业化方面也开展了一些工作，做了一些有益的探索。墙体材料改革是起步比较早、工作力度比较大的一个方面。另外我们在2003年底提出了建设全装修住宅的试点工作意见；三水国际商务大厦、三水现代SOHO城、碧海云天等部分项目采用了外墙保温等先进技术；组织参与了优秀住宅小区的评选活动等。但整体水平还相对滞后，工作面还不是很宽。科技进步方面偏重于施工技术，产业化程度仍然很低。在技术产业政策制订，构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系等方面还有比较大的缺口，仅在住宅全装修方面进行了探索试点，没有综合性、全面性、实质性的产业政策和工作措施。在组织机构建设方面，还没有专职的住宅产业化工作机构，职能不明确，工作开展难度大。虽然烟台市房地产开发工作一直处于全省前列，曾经创造出不少经验，但就住宅产业化工作的总体而言，我市目前在全省处于中下游水平。

七、下一步工作建议和打算

为了进一步缩小和先进城市的差距，切实提高我市的房地产开发管理和住宅产业化工作水平，加快创建节约型建设行业，提出如下建议：

（一）提高思想认识，增强推进住宅产业化工作的紧迫感。

我市作为沿海开放城市，在全省的地位日益突出，政府、社会和群众对住宅的要求和期望很高，各级领导也高度重视。同时，房地产开发和住宅建设面临着新一轮的调整，住宅产业是资源消耗量很大的产业，集约化、标准化、工业化发展模式，是世界各国共同的发展趋势，因此提高住宅建设的产业化水平和住宅行业的劳动生产率，增加住宅有效供给、合理利用和保护资源、推动产业结构调整，对于住宅建设的可持续发展具有至关重要作用。推进住宅产业现代化是一个过程，涉及到生产、流通、消费等诸多环节，要使其从无序到有序、从粗放型到集约型的转变，必须有政府的有力调控和政策引导，才能规范和激发市场主体的行为，创造良好的市场环境，保证住宅产业化工作的有序健康发展。

（二）加强组织建设，建立住宅产业化工作机构。

刘志峰副部长曾在住宅产业化工作会议上指出“省市应该有相应机构或职能部门，加强对住宅产业现代化工作的领导和指导，形成整体合力”。借鉴省建设厅和其他先进地市的经验，我市应尽快成立住宅产业化领导小组，分管市长为组长，分管秘书长为副组长，建设、规划、国土、城管、房管、发改委、科技、环保、技术监督、经贸委、财政、工商等部门为成员，领导全市的住宅产业化工作。成立住宅产业化办公室，并作为市住宅产业化领导小组下设的办公室，具体负责开展住宅产业化工作。在当前编制紧张的情况下，可以在市城市房地产综合开发办公室的基础上加挂牌子，不增加编制，增设一个科室，只增加一名领导职数，工作人员由开发办内部调剂，以便于开展工作。成立“烟台市住宅产业化工作专家委员会”。针对住宅产业化工作科技、技术含量高的实际，在全市产业政策、施工技术、新材料研究等相关领域推荐聘任一批有经验、有造诣的专家学者，组成专家委员会，在制订产业政策、开展方案评审、创新施工技术、研究开发新材料和新工艺、推广环保节能产品和技术检测等方面发挥作用，为政府决策提供参考意见，为住宅产业化工作的开展提供指导。

（三）尽快启动房地产开发项目建设条件意见书制度。

根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十二条和《山东省城市房地产开发经营管理条例》第十六条的规定，尽快启动房地产开发项目建设条件意见书制度，结合我市实际，将省建设厅即将出台的《住宅产业化技术要求意见书》的内容有机融合到我市制订的《房地产开发项目建设条件意见书》中，作为土地公开出让的条件，在出让文件中予以明确，推动政府产业政策和住宅产业化技术要求的落实，推进我市住宅产业化工作开展。

（四）结合我市实际，逐步建立健全完善住宅产业化的技术、经济政策。

1、加快建立和完善住宅产业技术政策。加快住宅产业化，要从加强基础技术和关键技术研究，开发、推广新材料、新技术，建立健全管理制度为基础；要以构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系等四大体系为工作重点。   

2、加快研究推进住宅产业化的经济政策。企业是市场的主体，也是推进住宅产业化的主体。为加快推进住宅产业化，对新技术、新材料以及先进适用成套技术的研发、生产和推广应用，要研究制订经济扶持政策，引导、扶持、保护和激发企业在推进住宅产业化方面的积极性，形成一批具有技术创新能力的骨干企业，形成一批实施住宅产业生产、技术应用和技术集成的企业群体。

（五）以住宅性能认定为突破口，尽快开展工作。

1、开展住宅性能认定。在今年底前，选定几个规模较大的开发项目，组织申报住宅性能认定。力争从方案预审阶段开始参与，提出住宅产业化的有关要求，争取1-2个项目通过预审。

2、领导小组成立后，组织有关部门进行调研，并争取在年底前形成烟台市住宅产业化发展意见。

3、争取年底前以领导小组名义筹备召开一次全市住宅产业化工作大会。

 

二〇〇五年八月十七日