Q:

    张某于2004年1月向李某借款20万元，约定张在一年内，可分批将借款还清，同时张又与李某签订了抵押担保合同，张以自己60㎡的房屋作为抵押，期限从2004年2月至2005年2月，签订了抵押合同并持房权证和土地使用权证向房管局办理了抵押登记。

    2004年8月张还了12万元后，张打算将60㎡分割成两个30㎡的门面进行出售。与李某协商后，遂到房管局做了分割变更，将新的房产证交给了李某，但没有做重新的抵押登记。抵押期满后，李某向张主张变现抵押权利，折价或变卖房屋，张以抵押合同变更，原抵押合同终止，新抵押关系因没登记无效为由抗辩张，不同意实现抵押权。

    A:

    抵押权是对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产及其他财产优先清偿其债权的权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》的解释的若干规定71条规定：主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或部分转让的，抵押权人可以就分割或转让后的抵押物行使抵押权。

    在本案中双方并没有要终止未还8万元借款的抵押的意思表示，仍就以分割后的房地产作为抵押。根据《中华人民共和国合同法》91条、《中华人民共和国担保法》58条规定，抵押合同的消灭方式有：债权的消灭；主合同的消灭；抵押物的灭失，但时要求债务人提供新的担保或提前偿还借款。由此可见，案中的抵押权灭失，分割后的房屋抵押权是分割前抵押权的延续，分割后的抵押权当然有效。因此分割后的房屋仍然是对原20万元的担保，同时根据抵押权优先受偿性原则，李某仍然是房屋的优先受益人，即使分割后的房屋已转让出售，其所得也应优先偿还李某的借款。